Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie? Podatki, terminy i formalności przy sprzedaży mieszkania z darowizny

Mieszkanie otrzymane w darowiźnie należy do Ciebie, więc możesz z nim zrobić, co chcesz, także je sprzedać. Jednak pamiętaj, że sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia (uzyskania darowizny) może oznaczać konieczność zapłaty podatku dochodowego. Sprawdź, czy i jak możesz go uniknąć.

Czy można sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie?

Tak, można sprzedać darowane mieszkanie. Z chwilą podpisania aktu notarialnego umowy darowizny stajesz się właścicielem nieruchomości. Możesz ją sprzedać lub wynająć albo w niej zamieszkać. Prawo nie wymaga, by zgadzał się na to darczyńca. Nie ma też minimalnego okresu, przez który musisz być właścicielem lokalu, by móc to legalnie zrobić.

Darowizna mieszkania zawsze wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Notariusz po podpisaniu umowy wysyła do sądu wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

Czas od otrzymania darowizny do ewentualnej sprzedaży nieruchomości ma jednak znaczenie dla kwestii podatkowych.

Podatek od darowizny – czy musisz go zapłacić?

Darowizna co do zasady podlega podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od tego, kim jesteś dla darczyńcy:

• I grupa podatkowa: małżonek, wstępni (rodzice, dziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki), pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa.
• II grupa podatkowa: dalsza rodzina, m.in. zstępni rodzeństwa (dzieci siostry lub brata, wnuki siostry lub brata), rodzeństwo rodziców (wujkowie i ciotki), zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
• III grupa podatkowa: pozostali nabywcy.

Uwaga!

Najbliższa rodzina, czyli tzw. grupa zerowa (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha), jest całkowicie zwolniona z podatku od darowizny, niezależnie od wartości mieszkania. Ponieważ darowizna mieszkania zawsze wymaga aktu notarialnego, nie musisz dodatkowo składać formularza SD-Z2 w urzędzie skarbowym.

Nie płacisz podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny, jeśli przekazana nieruchomość miała wartość nieprzekraczającą:

• 36 120 zł – dla osób należących do I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – dla osób należących do II grupy podatkowej,
• 5733 zł – dla osób należących do III grupy podatkowej.

Pamiętaj, że sumuje się darowizny od tej samej osoby z ostatnich 5 lat.

Jeśli nie należysz do grupy zerowej, a wartość darowizny przekracza kwotę wolną, podatek oblicza się od nadwyżki według poniższej skali:

Przy darowiźnie mieszkania podatek (w grupach I–III) pobiera notariusz w dniu podpisania aktu. Zachowaj akt notarialny i dowód zapłaty podatku, bo przydadzą się przy rozliczeniu sprzedaży mieszkania.

Podatek dochodowy od sprzedaży – zasada 5 lat 

Sprzedaż mieszkania z darowizny może być obciążona podatkiem dochodowym. Jeśli dojdzie do niej przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymasz darowiznę, zapłacisz 19% podatku dochodowego, chyba że przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe.

Przykład: Pan Jan otrzymał mieszkanie w darowiźnie w marcu 2022 roku. Okres 5 lat liczy się od 31 grudnia 2022 roku, więc sprzedaż będzie wolna od podatku dochodowego dopiero od 1 stycznia 2028 roku.

W przypadku spadków jest inaczej. Jeśli dziedziczysz mieszkanie, liczy się nie data otwarcia spadku, ale data nabycia nieruchomości przez zmarłego. Przy darowiźnie liczy się data darowizny. Nie ma znaczenia, że rodzice, dziadkowie czy inne osoby były właścicielami mieszkania od kilkudziesięciu lat. Jeśli dostaniesz je i po 2 latach zechcesz sprzedać, zapłacisz podatek dochodowy, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Jak liczony jest podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny?

Podatek przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie liczy się od dochodu według stawki 19%. Przy darowiźnie nic nie płacisz za mieszkanie, więc koszt jego nabycia wynosi 0 zł. W praktyce podatek liczy się więc niemal od całej ceny sprzedaży. Przychód możesz pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu:

• udokumentowane nakłady na mieszkanie poniesione w czasie jego posiadania, np. na remont czy modernizację,
• zapłacony podatek od darowizny w części przypadającej na sprzedane mieszkanie,
• koszty sprzedaży, np. taksę notarialną, jeśli to Ty ją pokrywasz, czy prowizję pośrednika.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie rozliczasz w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Aktualne zasady i przykładowe wyliczenia znajdziesz w artykule ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania w 2026 roku.

Ulga mieszkaniowa – jak unikniesz podatku od sprzedaży mieszkania?

Nawet jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, możesz uniknąć podatku dzięki uldze mieszkaniowej. Warunek jest jeden - pieniądze ze sprzedaży musisz przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania, budowę domu albo spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na te cele. Masz na to 3 lata od końca roku, w którym sprzedasz mieszkanie. Jeśli wydasz na te cele tylko część kwoty, zwolnienie obejmie tylko tę część dochodu. Fakt skorzystania z ulgi i tak wykazujesz w PIT-39.

Mieszkanie z darowizny a małżeństwo – czy potrzebna jest zgoda współmałżonka?

Co do zasady mieszkanie otrzymane w darowiźnie należy do majątku osobistego obdarowanego, a nie do majątku wspólnego małżonków. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której darczyńca w umowie postanowi, że mieszkanie ma wejść do majątku wspólnego małżonków. W praktyce oznacza to, że najczęściej możesz sprzedać takie mieszkanie bez zgody męża lub żony. Notariusz sprawdzi to w akcie darowizny.

Inaczej jest, gdy darowiznę otrzymali oboje małżonkowie albo mieszkanie przekazano na współwłasność kilku osobom, np. rodzeństwu. Wtedy sprzedaż całego lokalu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Każdy z nich może jednak sprzedać swój udział samodzielnie.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie?

Do sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie, potrzebujesz kilku dokumentów. Przygotuj:

• akt notarialny umowy darowizny,
• numer księgi wieczystej, z wpisem nowego właściciela lub właścicielki,
• dokument potwierdzający opłacenie podatku od darowizny lub zwolnienie z niego, jeśli notariusz o niego poprosi,
• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach za czynsz i rachunki,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• świadectwo charakterystyki energetycznej, które sprzedający musi przekazać kupującemu,
• przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez założonej księgi wieczystej - zaświadczenie ze spółdzielni,
• faktury za remonty, jeśli chcesz pomniejszyć o nie dochód ze sprzedaży.

Jak ustalić cenę i komu sprzedać mieszkanie?

Mieszkania otrzymywane od rodziców czy dziadków często mają kilkadziesiąt lat i wymagają remontu. Warto więc obiektywnie ocenić ich stan i realnie określić cenę. Zawyżona kwota sprawi, że oferta będzie długo czekać na kupujących, a w tym czasie nadal płacisz czynsz i rachunki za media.

Dowiedz się, jak ustalić cenę mieszkania, aby nie odstraszyć kupujących. Poradnik ułatwi wycenę nieruchomości przed publikacją ogłoszenia.

Masz kilka możliwości sprzedaży:

• samodzielnie na otwartym rynku – możesz uzyskać satysfakcjonującą cenę, ale musisz poświęcić czas na ogłoszenia, prezentacje i negocjacje, a potem poczekać na decyzję kupującego,
• przez pośrednika – agent zajmie się większością obowiązków w zamian za prowizję, zwykle procent od ceny transakcyjnej lub stała kwota,
• do skupu nieruchomości – najszybsza opcja, bez szukania kupca i bez ryzyka, że transakcja nie dojdzie do skutku, np. przez odmowę kredytu.

Jeśli zależy Ci na szybkiej i bezpiecznej sprzedaży w Toruniu i okolicach, sprawdź naszą ofertę skupu mieszkań. Kupujemy lokale w każdym stanie technicznym. Jeśli mieszkanie po dziadkach wymaga generalnego remontu, nie musisz go przeprowadzać. Zobacz, jak działa skup nieruchomości do remontu.

Podsumowanie

Mieszkanie otrzymane w darowiźnie możesz sprzedać w każdej chwili, bez zgody darczyńcy, a zwykle także bez zgody współmałżonka. Jeśli sprzedasz je w ciągu 5 lat od uzyskania darowizny, musisz zapłacić podatek dochodowy według stawki 19% dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Wskazany termin liczony jest od końca roku, w którym otrzymasz darowiznę.

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie szybko i bez formalności związanych z szukaniem kupca, skontaktuj się z nami. Wycenimy lokal i przedstawimy konkretną propozycję.